中国肇庆

近几年来，我市房地产业迅速发展，房地产开发总量有较大的增长，房地产业己成为我市经济发展新的增长点。但较高的发展速度也引起社会的关注，到底　情况如何，我们在对有关资料整理和调研基础上，对我市房地产市场形势提出如下看法，以供决策参考。

近几年以来，我市房地产业进入了新的发展时期，发展态势良好，具体体现在：

很多开发商重视市场调查和分析，开发建设地段选择、环境配套、套型设计、房屋档次各方面与市场需求较适应。推出了一批具有一定档次的小区式、花园式住宅，连片式开发渐成势头。出现了一批有规模、有实力、有信誉的大型房地产开发经营企业，这些房地产开发企业的规模、资金实力、技术力量、经营水平等都有了大幅度提高，形成了一定规模的开发投资集团，推动了我市房地产开发业持续、稳定、健康发展。2004年，全市房地产开发投资规模超亿元的企业有21家，占全市127家房地产开发企业的17%；完成投资9.85亿元，占全市总量的56.32 %；当年施工规模223.16万平方米，占全市施工规模的54.10%。主要的大型房地产开发经营企业有：肇庆市建设实业总公司、文明房地产有限公司、肇南房地产实业开发有限公司、市鸿益房地产有限公司、华英实业开发有限公司、市安居工程发展有限公司、七星发展公司、建设房地产有限公司、中鑫房地产实业有限公司、百花园房地产有限公司、龙基房地产开发有限公司、新世界房地产有限公司、星荷豪苑房地产开发有限公司等企业。大型房地产开发经营企业树立了良好的企业品牌，成为我市房地产开发队伍中的中流砥柱。

1999年-2004年全市房地产开发累计完成投资额84.78亿元，年平均增长速度16.2%；土地开发面积325万平方米；商品房竣工面积440.71万平方米；商品房销售额74.31亿元；创缴税收5.2亿元。

年　　　　份	完　成　投　资	比上年增长%
1999	8.26	36.1
2000	14.10	70.7
2001	13.83	-1.9
2002	14.62	5.70
2003	16.48	12.7
2004	17.49	6.1

房地产业逐渐成为拉动投资增长的新亮点。六年间，全市房地产业开发投资年平均增长16.2%，比全社会固定资产投资年平均增长10.8%，高5.4个百分点；房地产业开发完成投资额占全社会固定资产投资额的比重由1999年的8.2%上升到2004年的12%，提高了3.8个百分点。房地产业的发展，带动了建材工业、建筑业、贸易业、服务业等行业的发展，为我市经济增长作出了贡献

1999年以来，随着住房分配制度的改革，取消福利分房和单位建房，实行住房货币分配等措施全面实施，我市房地产业也加大了商品房建设的力度，开发投资不断向住宅倾斜，商品住宅投资比重逐年提高，商品住宅的市场供应量增加，使城镇居民二次置业及改善居住条件有了更多的选择。

年　　　份	商品住宅完成投资额	占房地产开发投资比重%
1999	5.10	61.74
2000	7.06	50.01
2001	8.19	59.22
2002	10.08	68.95
2003	11.35	68.87
2004	12.48	71.36

1999年－2004年，全市商品房竣工量合计为538.19万平方米，平均增长12.0%；商品房销售量合计为440.72万平方米，平均增长11.3%。

	1999年	2000年	2001年	2002年	2003年	2004年	年平均递增%
商品房供应量	90.74	117.92	142.34	133.23	165.08	153	11
商品房竣工量	53.25	84.83	104.79	86.41	114.95	93.96	12.0
上年结转空置量	37.49	33.09	37.55	47.23	50.13	59.04	9.5
商品房销售量	51.49	67.93	70.35	70.90	92.05	88	11.3
商品房销售额	7.34	9.68	13.46	11.45	16.51	15.87	16.7
商品房销售平均价	1425	1425	1913	1615	1793	1803	4.8

房地产开发是吸引民营投资最多的行业之一。近几年，我市从事房地产开发队伍中，民营企业所占所占份额明显增大，民营资金的投入成为拉动我市房地产业发展的新动力。

1999年－2004年，全市房地产开发民营企业累计完成投资39.58亿元，占全部房地产开发投资的46.7%，年平均递增29.5%，比全市平均增速高13.3个百分点。占全部房地产开发投资的46.7%。民营企业开发楼盘的市场占有率也在不断提高。2004年全市商品房销售中，民营企业的商品房销售面积51.89万平方米，市场占有率为59%。

为了解决中低收入城镇居民的住房问题，自1995年起，我市实施解困房工程建设，向社会提供价格低廉的商品房，重点解决人均居住面积五平方米以下家庭的住房困难。建立以商品房住宅供应为主体，安居工程住宅供应为补充的住宅供应体系，六年来，全市经济适用房（安居工程）开发投资2.5 6亿元，竣工住宅面积累计达30.53万平方米，向社会提供住宅2810套，有效地改善了低收入家庭的住房状况。

近年来，我市房地产业发展对促进经济增长，推进城镇化进程，改善城镇居民居住条件发挥了积极作用，房地产市场体系逐步完善。但同时也存在一些问题。

1、商品房结构不合理，中高档楼盘占的比例偏大。据调查了解，目前我市房地产开发的商品住宅中，中高档楼盘的比例偏大，约占了 70%；市区主要房地产公司开发的楼盘销售均价高达2800元/平方米。中低价位的住宅和经济适用房不足，商品房屋供求关系存在结构性矛盾。1999年—2004年，商品住宅投资54.26亿元，占房地产开发投资的比重为64%，其中经济适用房投资2.56亿元，占商品住宅投资的比重仅为4.7%。全市普遍存在面向中低收入阶层的经济型楼盘相对缺乏问题，经济适用房以及中低价普通商品住宅少。

2、城区商品房价格上涨过快。2004年，全市商品房销售均价为1803元/平方米，比1999年增加了378元/平方米，上升了26.5%；其中，城区商品房销售均价为2210元/平方米，比1999年增加了532元/平方米，上升了31.7%，升幅比全市高5.2个百分点。

	1999年	2004年	2004年比1999年增加		1999-2004年平均增幅%
	1999年	2004年	绝对数	%	1999-2004年平均增幅%
全市商品房销售均价（元/平方米）	1425	1803	378	26.5	4.8
城区商品房销售均价（元/平方米）	1678	2210	532	31.7	5.7
城区居民月人均可支配收入（元）	561	772	211	37.6	6.6

商品房价格上涨与我市房地产开发供应体制、融资体制的不完善以及需求关系密切相关。一是随着城市化发展，居民可支配收入的提高和住房分配体制的变革，存在对住房的大量需求；二是土地资源被大量占用，土地成本不断提高，建筑装修材料价格上涨，开发成本不断提高，对房地产价格上涨形成推动力；三是市场上存在大量的投资需求，对商品房屋“买涨不买跌”的心理在一定程度上拉高房价。

3、长期空置房销售困难。随着房地产市场产品不断更新换代，原有的空置房屋销售越来越困难，积压三年以上的商品房屋较上年大幅增加。2004年，全市商品房空置面积53.98万平方米，比上年减少5.06万平方米，下降8.5%；其中三年以上空置面积5.3万平方米，同比增加2.04万平方米，上升63.3%。其中商业营业用房三年以上空置面积1.65万平方米，比上年增加1.09万平方米，上升192.5%。

房地产业投资少，见效快，需求大，产业关联性强，就业容量大等特点和优势，在经济和社会发展中的地位和作用愈来愈被人们所重视，已成为我市国民经济中最具发展潜力的一个新兴产业。

从引发我市房地产投资迅速增长的主体因素和市场供求背景观察，近年来我市房地产开发投资仍处于快速发展阶段，房地产市场的发展是理性的。一是经济的持续发展、人民收入和生活水平的提高是我市房地产市场快速发展的基础，近年来房地产开发的迅速增长是建立在居民对商品房有效需求的基础上。二是政策仍是推动房地产市场升温的重要因素。近几年，国家大力推行住房制度改革、户籍制度改革，激发了城市居民购房、换房的热情。城市化进程加快和基础设施不断完善，加速了房地产业的发展进程。三是供需基本平衡。目前我市商品房市场产销两旺，个人购房占商品房消费的主导地位，商品房销售量与竣工量基本平衡，并带动商品房的空置量逐步下降。四是开发资金来源充裕，民营房地产企业发展较快。

分析我市今后房地产业的发展走势，从宏观环境看，近几年国家实行积极的财政政策以拉动内需，市政建设以前所未有的力度铺开。陆续出台的房改政策、开放住房二级市场政策、税收鼓励政策及住房信贷政策等，这些都将持续带动住宅消费升温，特别是推进个人住房消费，进而全面推动房地产市场发展。从市场需求看，经过长期积累的住房消费需求在近几年已获得较为集中的释放，随着房地产二、三级市场的日趋活跃，今后我市的商品房价格将逐步趋于平稳，商品房的供应量也将转为稳步发展。可以预计，未来几年内我市房地产投资以及对商品房的需求将保持稳步增长的趋势，未来房地产市场将是平稳发展期。

从目前情况看，我市房地产业正从前几年平稳规范发展的基础上出现全面较快发展态势，形势很好，但应注意发展中存在的问题，加大宏观调控力度，采取必要的措施，促进房地产业健康有序发展。为此提出如下几点建议：

1、政府有关职能部门要提供优质服务，提高工作效率，做好项目开发的协调服务工作，确保已开工进入前期阶段的房地产投资项目能尽快实施，使项目能有效地转化为投资增长的推动力。要密切关注房地产市场发展态势。在目前房地产投资大幅增长，开发量不断增加的情况下，要密切监测房地产业景气变化趋势，关注市场需求变化。积极引导房地产开发健康发展。

2、继续调整商品房开发投资结构。根据市场需要确定开发的战略，依据我市居民的收入水平，开发相应的不同档次的房地产项目。要重点发展适应居民经济承受能力的经济适用住房和中低价位的普通商品住房，增加普通商品住房供给比　　　例，满足大多数居民的住房需要。对高档写字楼和商业用房的开发要谨慎投资，以防空置面积不断增加。

3、努力消化空置的商品房。在促进消化空置商品房方面，建议实行：政府让点税、开发商让点利、银行让点息。通过政府降低空置商品房的税收，银行适当减息，降低积压商品房的销售成本，促进空置商品房销售。对开发商来讲，商品房空置的原因是多方面的，既有超出市场需求量的因素，更多的是质量、地理位置及交通等方面的问题，因此，最好的途径就是降价出售，才能最大限度减少损失，争取积压在空置房上资金的回笼。