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肇庆市第十二届人民代表大会第三次会议建议
案号 2013019 案类 城乡建设和管理
提交人 侯爱玲 日期 2013-12-11
案由 关于进一步规范《关于同意将住宅改变为经营性用房的证明》的建议
内容

  端州区现时办理“住改商”证明存在的问题。

  随着我国经济的不断发展和城市化进程的加快,住宅小区里附带的商业需求也越来越多,很多企业和个体工商户为了节省经营成本,亦倾向于用自有住宅或租赁住宅来用于办公场所,“住改商”逐渐成为一种普遍现象。广东省人民政府办公厅文件粤府办[2009]9号文《关于鼓励创业带动就业工作的意见》中的第三点的第十一条:放宽经营场所要求,允许企业(公司),个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所(经营场所)登记注册,具体凭住所(经营场所)使用证明、《住所(经营场所)登记表》,以及所在地居(村)民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件办理。

  根据文件精神,业主需要“住改商”,首先要征得有利害关系人(即周边邻居)的同意后才能够办理,而居委会则是作为见证利害关系人同意业主“住改商”的证明人。但现时我市工商部门对此文件精神有所曲解,业主到工商局办理“住改商”,工商局以居委会的名义拟定一份证明格式(后附证明格式样版),然后让居民到居委会加盖同意章。

  住改商的业主拿着工商局的这份证明格式到居委会盖章,大部分的居委会都拒绝在此份证明盖章,有的居委会则按照粤府办[2009]9号文件精神,让业主找相关利害人签名同意并打手指摸,另外出具一份见证利害关系人同意的证明。原因是:1、“住改商”本质上是对建筑的使用规划作出改变,连规划局都不能轻易修改,居委会更没有这个权利同意其“住改商”;2、一个建筑是住宅、厂房或是商务写字楼,都经过严格的规划,即便确需调整也有严格的适用范围,且必须由所在地业主委员会出具的有利害关系的业主同意;3、“住改商”涉及治安、消防、环保等各项要求,居委会不是专业机构,根本无法对此进行把关;4、工商部门以居委会的名义出具的证明格式已属于越权行为,而且其证明格式亦将住改商有可能引发的相关的责任问题推卸给居委会。

  在“住改商”这件事上,居委会也很无奈,工商部门一定要居委会在其拟定的证明上盖章,即使居委会另外出具一份见证利害关系人同意的证明也不行,业主在工商那里办不了证,就把矛头指向居委会,天天到居委会吵闹。而有少部分盖章办了证的商铺,因噪音、卫生等问题,骚扰了邻居的生活,居民也到居委会吵闹:指责居委会为什么同意业主开商铺,严重影响了居民生活,并要求居委会解决问题。

  针对现时我市“住改商”中存在的问题,我对“住改商’变更权属审批提出以下建议:

  1、“住改商’变更权属审批应该到房产管理部门办理登记手续,才是最根本的变更权属功能经依法登记,发生效力的房产主管职能部门。住宅用途改变成经营性用房,实际上是产权人从物权的用途进行一种房屋使用权功能的变更或者转让给另一个使用人变更使用房屋用途的过程,这在民事法律行为是允许的合法的。《物权法》第九条明确规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。 第十条 不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。因此,对于“住改商”变更权属审批建议应该到房产管理部门办理登记手续,这是有法律依据和由职能部门的职权所决定的,房产管理部门应该在“住改商”变更权属审批上负起这个责任。

  2、工商部门在“住改商”此问题上应与民政部门和街道协调沟通,规范《关于同意将住宅改变为经营性用房的证明》的形式和内容及行政审批。

  3、“住改商”涉及治安、消防、环保等各项要求,“住改商”行政审批应增加消防、环保等相关部门的资格审核,符合条件的由各部门发资格认证书给业主,业主手持以上资格证征询利害关系人的意见,并由居委会见证,根据实际情况出具相关证明。

 

  附件:工商局以居委会名义拟定的证明具体格式:

关于同意将住宅改变为经营场所的证明

肇庆市工商局端州分局:

  广东省  市  (县)(区)         房屋为本居委辖区房屋,房屋的用途为居民住宅。该房屋权属人    由于商业需要申请变更其用途,根据    业主的申请,我居委会就此事向有利害关系的业主征求意见,他们一致同意    业主将该房变更为经营性用房。

  根据《中华人民共和国物权法》的有关规定,同意将该房屋改变为经营性用房,并提供给              公司(个体)作经营场所。

  

  特此证明

  

居委会(村委)会盖章

  年   月    日

答复

肇庆市工商行政管理局

关于市第十二届人大三次会议第019号建议的会办意见

市住房和城乡建设局:

  市十二届人大三次会议第019号建议《关于进一步规范〈关于同意将住宅改变为经营性用房的证明〉的建议》(下称《建议》)收悉,经研究,现提出会办意见如下:

  一、现行将住宅改变为经营性用房(下称“住改商”)进行工商登记依据充分且操作规范。《物权法》第七十七条规定 “业主不得违返法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”,由此可见,《物权法》原则上是不允许住宅改变为经营性用房的。但是,按照《物权法》第七十七条的规定,业主在征得利害关系人同意后,在不违反法律、法规和管理规约的情况下,也可以将住宅改变为经营性用房。最高人民法院对上述“利害关系”作了司法解释,明确了利害关系人的范畴。

  国家工商总局为适应经济发展需要,特别是应对金融危机的冲击、鼓励创业带动就业及全民创业,印发了《关于住所(经营场所)登记有关问题的通知》(工商企字[2007]236号),特别强调了“在业主遵守法律、法规以及管理规约,且经有利害关系的业主同意”的前提下,允许企业(公司)、个体工商户在设立(开业)或住所(经营场所)变更登记时,将住宅改变为经营性用房即“住改商”,并明确了“住改商”办理工商登记需要提交的材料规范,即:除提交商业用房办理工商登记需提交产权证明和租赁协议外,还要求提交:(一)《住所(经营场所)登记表》;(二)住所(经营场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。同时明确了上述涉及“住改商”的《住所(经营场所)登记表》和住所(经营场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件的内容及文书式样,工商登记机关办事窗口及工商部门门户网站都有标准件提供申请人参考。由此可见,“住改商”的法律依据充分且操作规范。

  二、省政府《关于鼓励创业带动就业的工作意见》(粤府办[2009]9号文)第十一条“放宽经营场所要求”,对“住改商”有关工作已有明确规定和操作办法,同时也赋予了居委会(或业主委员会)的工作事权。

  三、关于“住改商”的行政审批应增加消防、环保等相关部门的资格审查的建议,我局认为,工商登记机关对“住改商”的登记审查,应是对该场所从事的经营内容涉及《行政许可法》有关规定要求进行消防检查验收和环保资格(行政许可)审查时才依法进行前置审批审查。

  四、“住改商”变更权属的有关问题,应尊重业主个人意愿且由房产行政管理部门依法掌握。

 

 

肇庆市工商行政管理局

2013年2月26日

  

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