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肇庆市第十二届人民代表大会第三次会议建议
案号 2013090 案类 城乡建设和管理
提交人 李如喜 日期 2014-02-10
案由 关于加强我市住宅小区物业管理 促进幸福小区建设的建议
内容

   

  内容:近几年,随着住房产权制度改革和城市化进程的加快,肇庆物业管理行业呈现出良好的发展态势。目前,全市共有物业服务企业119家,其中,肇庆城区77家,二级资质企业2家,三级资质企业36家,临时资质企业39家;其他各县(市、区)共有物业服务企业42家,三级资质企业14家,临时资质企业28家。物业管理也从单纯的住宅物业拓展到办公、商业、学校、医院和企业厂区等各个领域。但由于起步晚、专业水平不高,我市居住小区的物业管理水平与人民群众的需求还不相适应,设施不配套、服务不到位、收费不规范等问题还不同程度的存在,特别是前期物业服务管理问题尤其突出。为更好地发挥物业管理在我市经济社会发展中的作用,为市民打造一个和谐、幸福的人居环境,建议应进一步加强我市住宅小区物业管理。  

  建议: 

    一、进一步完善物业管理的行政规章  

    一是研究修订《肇庆市物业管理办法》,以规范物业管理过程中维修养护、保洁绿化、公共秩序管理等服务行为。二是制定《物业管理小区公共区域安全防范办法》,规定物业服务企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同的约定,做好物业管理区域内的安全防范工作,预防和减少可防性案件和治安灾害事故的发生,确保物业管理小区公共区域安全。三是要完善住宅小区不动产登记制度,对物业特别是业主共有共享的部分详细登记,明确业主的权利。 

    二、进一步规范前期物业管理 

    一是要进一步规范前期物业管理的招投标活动,以彻底打破“谁开发谁管理”的格局。二是进一步完善及规范《肇庆市前期物业管理服务协议》,明确约定业主的具体权利和监督措施,并要进一步明确约定物业公司的具体责任。三是积极推广端州区星荷豪苑小区物业管理经验,提高小区管理的智能化水平,并动员各物业服务公司购买小区公共责任险,以解决业主财物被盗后的赔偿问题,促进我市物业服务行业健康发展。 

    三、建立“质价相符”的服务收费机制 

    一是要从满足不同类型住宅小区的服务需求出发,尽快制定“肇庆市住宅小区前期物业服务收费指导标准”,引导物业服务企业不断提高服务质量。二是借鉴星荷豪苑小区的做法,积极推行“一费制”,取消公共水电费用分摊,以进一步规范物业服务公司的收费行为。 

    四、加强对业主委员会的指导监督 

    一是房地产行政管理部门要严格按照《物业管理条例》规定,切实履行对组建业主大会和业主委员会的指导责任,并要进一步简化业主委员会成立的程序,以解决业主委员会成立难的问题。二是建立业主委员会备案制,使业主委员会经过注册,成为新一类的社会组织,纳入民政部门管理,以加强对业主委员会的监督和管理。 

   

答复

标记B                                               肇建函〔2013〕87号 

关于对肇庆市第十二届人民代表大会第三次会议第090号代表建议的答复 

尊敬的李如喜等代表: 

  您们提出的《关于加强我市住宅小区物业管理  促进幸福小区建设的建议》(肇庆市第十二届人民代表大会第三次会议第090号代表建议,以下简称《建议》)收悉。我局党组十分重视,对《建议》进行了专题研究,一致认为:第一,《建议》很中肯、客观。小区物业管理涉及千家万户的和谐、稳定,与居民的日常生活息息相关,要充分发挥物业管理在我市经济发展中的作用;第二,《建议》针对性强。我市在物业管理方面确实存在着《建议》提到的问题,我局必须高度重视,要进一步加强对物业管理活动的监督管理;第三,要将《建议》办理好。我局主要领导必须亲自抓,要与代表们进行沟通,听取意见。根据多次与您们的沟通联系,特别是6月27日孟广生局长与李如喜代表进行的面商座谈,进一步针对提出的问题进行了对接和研究,提出了落实的办理措施。现将办理的情况答复如下: 

  一、关于进一步完善物业管理制度的问题 

  随着城市化进程的加快,肇庆市物业行业呈现出良好的发展态势。截止2012年底,我市有物业服务企业134家,其中,二级资质企业2家,三级资质企业98家,临时资质企业34家;端州城区有物业服务企业75家,其中,二级资质企业2家,三级资质企业56家,临时资质企业17家。物业管理也从单纯的住宅物业拓展到办公、商业、学校、医院等各领域。目前我市没有制订《肇庆市物业管理办法》,我市的物业管理活动,主要是按照《广东省物业管理条例》、《物业管理条例》和《物权法》等去实施,为了规范我市物业服务行为,制定我市的物业管理相关办法很有必要。 

  为了更好地制定我市的物业管理相关办法,提出如下意见: 

  1.开展相关工作的调研和考察。近期组织到已制订物业管理相关办法的兄弟市,如深圳、珠海、汕头、江门等市学习取经。 

  2.做好城区物业管理活动监督管理职能移交工作。因为为依法依规开展物业管理活动,市人民政府已同意将端州城区物业管理活动监督管理职能移交端州区人民政府房地产行政主管部门,待市政府通知正式下发后,我局马上按要求将端州城区物业管理活动监督管理职能进行全面移交,力争年底前由端州区人民政府相关行政部门全面启动城区物业属地管理事项。 

  3.我局根据调研和移交情况,结合我市实际情况,按照相关程序,向市人民政府申请制订我市物业管理相关办法,争取得到政府的支持,并按照政府的要求,做好牵头组织起草我市物业管理相关办法的工作。因为物业管理工作涉及的部门、单位多,有各街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员会(村民委员会)、住房和城乡建设、城乡规划、公安、价格等行政主管部门及城市管理、环保、司法、工商、税务、市容环卫、供水、排水、供电、供气、有线电视、通信等有关部门和单位,工作量较大,我局要积极协调相关部门、单位,与各相关部门、单位一起积极做好制订物业管理相关办法的各项工作。 

  4.力争在2014年上半年完成我市物业管理相关办法初稿的草拟工作,在2014年下半年提交市人民政府审定。 

  5.将小区不动产登记、规范前期物业管理、加强对业主委员会的指导监督等纳入我市制订的物业管理相关办法中一并完善。 

  二、关于进一步规范前期物业管理的问题 

  我局与各县(市、区)住建局一起,要进一步规范前期物业管理工作。 

  1.进一步规范前期物业管理的招投标工作。认真研究,并加强与兄弟市的交流,8月份组织相关人员到已开展前期物业管理招投标的深圳、广州、珠海、中山和清远等城市学习取经,借鉴吸取兄弟市的经验做法,整合现有市场资源,发挥我市房地产行业协会的物业管理专业委员会作用,积极筹建我市的物业管理专家库。要求建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务,争取在2014年上半年开展试点,并逐步铺开,以实现前期物业招投标,我局将切实加强对物业管理招投标活动的监督管理。 

  2.引导当事人签订《前期物业管理服务协议》(下简称《协议》)时,根据实际情况选择、调整相关内容。目前,我市使用的《协议》是建设部印发的《前期物业管理服务协议》(示范文本),建设部在印发《协议》文本通知要求时,曾明确“在执行过程中,当事人可根据实际情况,对文本有关条款予以选择、调整。”我局要加强引导、宣传,使购房人(业主)和房地产开发单位或其委托的物业管理服务企业签订该《协议》时可根据实际情况选择、调整相关内容。同时我局要进一步加强《前期物业服务合同》的备案工作。 

  3.倡导各物业服务公司购买小区公共责任险。宣传推广星荷豪苑做法,倡导各物业服务公司购买小区公共责任险,同时加强对物业管理从业人员的培训力度,提高物业从业人员的服务质素,促进我市物业服务行业健康发展。 

  三、关于建立“质价相符”的服务收费机制的问题 

  1.各县(市、区)尽快完成本行政区域内前期物业服务收费的基准价及浮动幅度的制定工作。2010年5月7日,市物价局和我局根据省物价局和省住房和城乡建设厅的工作要求,结合我市实际,制定并印发了《关于物业服务收费管理实施细则》(肇价〔2010〕45号)(下简称实施细则),目前,按照此实施细则,我市的物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。我局要加强与市物价部门沟通,配合市物价部门一起做好我市物业服务收费的管理监督工作,落实实施细则要求,争取各县(市、区)物价部门会同住房城乡建设部门能在2014年上半年完成本行政区域内前期物业服务收费的基准价及浮动幅度的制定工作。争取进一步对实行政府指导价的前期物业服务收费等,能根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素进行适时调整。从不同类型住宅小区的服务需求出发,引导物业服务企业不断提高服务质量。 

  2.加强调研,研究推行“一费制”的可行性。 

  四、关于加强对业主委员会的指导监督的问题 

  1.我局及各县(市、区)住建局要积极参与指导小区成立业主委员会工作,积极支持小区业主依法成立小区业主委员会。要按照《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》的有关要求,加大对物业管理相关法律法规的宣传,张贴宣传资料,提高业主的法制意识,积极向业主宣传:“百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的,业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。”使业主能主动参加业主大会和积极参与业主委员会成立的工作。督促建设单位和物业服务企业积极协助业主大会筹备组工作。同时大力支持小区业主按照《广东省物业管理条例》的规定召开业主大会,依法成立小区业主委员会,与街道办事处一起对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,积极配合街道办事处指导业主委员会开展工作。 

  2.积极向广东省物业管理行业协会建议,将小区成立业主委员会纳入评选“广东省物业管理示范住宅小区(大厦)”的评分标准中。我市在组织物业管理示范住宅小区(大厦)预评中,也要将成立业主委员会作为评选条件,列入评定标准,以此推动各小区重视成立业委会工作。 

  3.建立业主委员会备案制。我局做好小区成立业主委员会的备案工作。同时,加强与民政部门联系,及时掌握政策变动情况。虽然现在按市民政局的意见,业主委员会不列入社会组织登记管理范围,但我局仍要继续关注政策变化,如能,则适时引导,使业主委员会尽快经过注册,成为新一类的社会组织,尽可能对业主委员会的监督和管理增加新的保障。 

  五、关于对制订《物业管理小区公共区域安全防范办法》的建议 

  《物业管理小区公共区域安全防范办法》的制订,对切实加强物业管理小区公共区域安全防范工作、预防和减少可防性案件以及进一步推动我市社会治安综合治理制度化、规范化、标准化建设起到促进作用,建议由其他部门牵头,我局积极协助。 

  六、物业管理存在的问题及建议 

  小区物业管理正逐步走上社会化、专业化、市场化、一体化的轨道。但受各种因素的影响和制约,各种不尽人意的表现亦显露出来,管理方面深层次的问题也随着发展日益暴露,主要表现:一是物业服务公司摆不正位置,沉醉在理所当然的“管理者”角色里;二是业主摆不正位置,要求物业服务公司要有求必应,要“包打天下”;三是业主希望能少交物业管理服务费,而享有较高的物业服务水平;四是业主把对开发商的怨气发泄到物业服务公司身上,对物业服务公司诸多挑剔;五是业主委员会起不到应有的作用。这已不是单纯的个案问题,而是已经成为业主们和物业公司普遍反映的共性问题。 

  针对以上问题,我局及各县(市、区)住建局要进一步加强对物业管理活动的监督管理:一是引导物业管理公司摆正位置,重管理,树立服务理念。物业管理公司是企业,与业主具有同等的法律权利和义务,不能以管理者自居,要与业主建立一种平等的互惠互利关系、服务与被服务关系。要从广大业主、使用人的利益出发,在物业区域内,依法依合同办事。要以质取胜,以不同服务形式满足不同住区和不同业主的需求。二是加强宣传,引导业主和被服务者应遵章守法,树立花钱买服务的理念。引导业主除了有权利意识外,还要增加责任意识,发挥主人翁作用,积极参加小区业主大会,积极向物业公司提出合理化建议,共同提高小区物业管理的服务质量。三是进一步加强对物业服务管理工作的调研力度,加强检查。了解和掌握我市物业服务的基本情况,不断结合我市实际并参照兄弟城市的先进做法,进一步加强对物业管理工作的研究。四是加强与街道办事处的沟通联系,努力把业主委员会建设纳入和谐社区建设范围,协调社区真正帮助物业区域(小区)组建一支高素质、有信誉、能正确发挥作用的业主委员会队伍。 

  物业管理作为新兴的行业,属于综合性的服务业,涉及方方面面、多个部门。要建立一个和谐幸福的小区,对于未来物业管理的走势,必然是依赖法制,依靠各级人民政府以及有关行政管理部门、街道办事处、居委会、开发商、物业公司和业主等多方互相配合、互相协作,共同推进物业小区规范管理,促进幸福小区建设。 

  感谢您们对我市住房和城乡建设工作的关心与支持。 

   

   

肇庆市住房和城乡建设局 

2013年7月4 

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