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| 案号 |
55 |
| 案类 |
经济建设类 |
| 案由 |
加强住宅小区管理立法，共建和谐小区 |
| 提交人 |
李凯滨 |
| 内容 |
加强住宅小区管理立法，共建和谐小区
随着城市人口的增加，兴建住宅商品房也不断增加，且大部分已形成住宅小区，并由小区物业公司管理。但由于物业管理没有立法,管理不规范，故经常出现业主与物业管理公司或开发商之间发生矛盾冲突及纠纷，其原因在于绝大部份物业公司是由建筑开发商兼任或其下属部门组成，没有成立业主会员会，由于物业公司与开发商是附属裙带关系，当房屋出现质量问题；物业公司自定项目乱收费、乱分滩；小区公共道路、休闲活动场所被物业管理公司进行二次规划成停车场及一个个停车位，甚至出租、出售车位等情况时，没有得到社会的监督和有关部门的行政管理，使业主的权益受到侵害，矛盾恶化的可出现过激行为，这些在报纸及媒体上经常看到。
国务院颁布的《物业管理条例》及全国人大常委会第二十五次会议对物权法草案进行审议，是党和国家对维护广大人民群众的根本利益、解决群众生活困难，构建和谐社会的体现。
全国很多省市均有对《物业管理条例》进行立法，对具备一定规模及人数的小区要成立业主委员会，实行业主自治，与物业公司共同维护小区的健康发展。如广州市的有关规定是这样的：在小区内封闭性景观路“划线停车”，停车场经营者要与业主委员会或大多数业主商定，如果未经业主委员会或大多数业主同意，擅自占用人行道或道路停车，业主可向城管和交警投诉。
目前肇庆市对住宅小区物业管理还不很规范，为加强肇庆住宅小区物业的管理、构建和谐小区，建议如下：
一、政府有关职能部门拟制定住宅小区物业管理条例，使物业管理条例立法，有章可循，有法可依。
二、物业管理公司是一个独立部门，不能由开发商兼任或其下属部门组成。
三、对具备一定人数或规模的小区，要成立业主委员会，出现物权纠纷先由业主委员会解决，不能解决的再上送上级主管部门解决，业主委员会有权对物业管理公司工作能力进行评价，并审核物业管理公司的收支情况。 |
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| 答复 |
肇庆市法制局对市九届一次政协会议第55号提案的答复
李凯滨委员：
您在市九届一次政协会议上提出的《加强住宅小区管理立法，共建和谐小区》（第55号提案）收悉，我局经征求市建设局的会办意见，现答复如下：
一、 关于制定我市《物业管理条例》的建议。
国务院2003年颁布了《物业管理条例》，该条例是为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益而制定，其中，对您在建议中提到的有关业主的权利义务、业主大会的组成、职责和行为规则以及业主与物业管理企业的法律关系、业主处理财产共同利益的方式等都有具体规定。经十届全国人大五次会议通过，将于今年10月实施的《物权法》，就业主的权利、业主对建筑物的专有部分享有所有权等问题作了更明确具体的规定，为业主行使权利提供了法律的依据。据悉，我省立法机关目前正对1998年颁布的《广东省物业管理条例》进行重新修订。
对于已经出台的法律法规和政策，我市要大力做好宣传和贯彻实施，对住宅小区物业管理方面出现的问题，相关行政主管部门要依法做好监督管理和指导工作。根据我国现行的体制，地级市没有立法权，出台操作性的行政措施，也只能在上位法的规定范围内予以制订，不得自行创设新的规范。我市是否需要出台有关物业管理服务方面的规范性文件，待省条例修改后再视情况而定。
二、关于物业管理公司不能由开发商兼任或其下属部门组成的问题。
这个问题法律、法规已作了明确的规定。根据《物业管理条例》和《物权法》的规定，物业管理公司是指依法设立、具有独立法人资格、从事物业管理服务活动的企业，国家对其实行资质管理制度。只有符合规定并取得资质的物业管理企业，才可通过招投标的方式参与住宅小区物业管理服务。《物权法》第七十五、七十六条规定：业主可设立业主大会，选举业主委员会，选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人。但在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业未交付使用或交付使用建筑面积未达总建筑面积一定比例的，建设单位也可选聘物业管理企业，但应当签订书面的前期物业服务合同。
三、 关于业主委员会对物业公司进行评价，并审核物业
公司收支情况的的问题。
根据《物业管理条例》和《物权法》规定，业主大会有权选聘和解聘物业管理机构，有权对其进行评价，物业管理公司应定期向业主公布物业管理费用收支情况，但业主大会没有审核物业公司收支情况的权力。县级以上人民政府价格主管部门及房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
感谢您对政府工作的支持！
二00七年六月二十七日 |
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