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| 案号 |
3 |
| 案类 |
财政经济 |
| 案由 |
关于要求在“村改居”前对农村合作经济组织的物业租赁收入免收房产税的意见 |
| 提交人 |
覃海容等3人 |
| 内容 |
免收农业税是中央减轻农民负担，对农民多予少取的重要措施，使农业生产区的农民真正实现了“零税费”。但我区两镇农村，在城市建设大量征地，耕地已逐年减少的前提下，免收税源已近枯竭的农业税（改革前的04年全区农业税年应收额为11.44万元，黄岗镇仅为4.01万元），对我区两镇农民负担减轻的作用并不大，因为两镇被征地农民需要支付用征地返还指标办征的自用地上建筑的物业，缴纳按物业租赁收入额共17.5%的房产租赁收入税金（其中：营业税5%，城市维护建设税和教育附加费0.5%、房产税12%），承负比农业税更为沉重的税赋。
为切实减轻农民负担，建议从以下四个角度，考虑对农村合作经济组织减免物业租赁收入的房产税。
一、根据《中华人民共和国税收基本法规》（国家税务总局办公厅编）《关于房产税若干具体问题解释和暂行规定》“关于城市的征税范围为市、区、郊区和市辖县县城，不包括农村。建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。不包括所辖的行政村”。
目前税务部门将我镇12个村委会定性为郊区而纳入征税范围，致使村委会意见非常大，认为作为建制镇所辖行政村不属于征税对象。建议从减轻农民负担角度，用足建制镇所辖行政村不属于房产税征税范围的政策，免收我区两镇所辖农村合作经济组织的物业租赁收入房产税。
二、目前，我镇农村合作经济组织的实质尚是“政社合一”的组织，村委会与经联社、村小组与经济社均是两个牌子一套机构。该两级集体经济组织其用微薄的征地补偿款建设的物业，所产生的收入不但是被征地农民赖以生存的集体分配来源，而且还承负了在城市由政府负担的社区管理、保安、环卫、供水设施、公共照明、道路设施建设等等市政管理支出和社会管理支出。所以在“村改居”前，因为城市管理未能在农村全面履盖，对农村征收房产税存在权利和义务不一致的不合理性。
三、农业税是一种在农村征收，来源于农业，并且由农民直接承担的税赋。免农业税实质是对农村、对农民免税，我镇农村集体的主营经济——物业租赁经营是被征地农民农业生产经营方式的转变。所以原产生农业税的土地因经营方式转变产生的租赁收入也应不征税。这样方可使农民负担得以减轻，使“多予少取”方针得以落实，方可切实体现中央免征农业税的目的。
四、我镇大部分农村土地是在90年代被统征，当时土地以很低的补偿款标准征用，其中（山地0.3万元/亩，农田1.6万元/亩，旱地1.2万），近几年才陆续提到3万、3.8万，现为5万元/亩。同时，给予被征地农民向二、三产业就业转移，另谋生计出路的自用地返还率也是比较低（统征土地时为6—10%，比例现提为10—15%）而且返征自用地一旦投入建设实际用地率不足30%。为发展城市经济在征地问题上实际已亏欠了农民。以蓝塘村委会为例，该村委会（含下属4村小组）从93年至04年，共被征土地2150亩，征地补偿款共3770万元；其中：93至02年被征土地2000亩，含青苗补偿在内的补偿款共3200万元：（农田1.6万元/亩，旱地1.2万元/亩）；03至04年被征土地150亩，含青苗款在内的补偿款总额570万元（3.8万/亩）。该2150亩征地的自用地返还指标为185亩。村为办征185亩自用地交付了耕地占用税101.75万元（每亩0.55万元），经批准建设的厂房物业10座的占地35.25亩，建设用地率为21%，10座厂房物业建筑成本2110万元；再配套该10座、幢物业的供水、供电、道路设施后，所返征的185亩自用地，现还余未开通道路的20亩因无资金而未能开发。而已建好投入使用的2550平方米物业的年租赁收入136万元，需向国家缴交的物业租赁税收为25.6万元。就是讲2335亩耕地（被征2150亩加上自用地185亩）换回的厂房物业，其税后年收益仅110.4万元，为473元/亩，比出租农田所产生的效益还要低。农民未能分享城市化发展的成果。但农民用微薄的征地补偿款所建的物业为我区二、三产业招商引资提供了载体，我镇500000多平方米的农村物业为壮大我区二、三产业税基作出了功不可没的贡献。所以从农民已为政府承受了在农村城市化转变过程农业生产的逐步退出，二、三产业经济逐步发展的全部成本，政府已座享了二、三产业发展的税收收益角度，也不应对提供城市经济发展载体的农民征收房产税。
综上所述，为切实减轻农民负担，要求在村改居前，在城市管理对农村未能复盖前，对农村合作经济组织免征所建物业的房产税。
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| 答复 |
对市十一届人大一次会议代表建议
第3号的答复
覃海容代表：
你提出的《关于要求在“村改居”前对农村经济合作组织的物业租赁免收房产税的意见》（建议第3号，以下简称《意见》）收悉。经研究，现答复如下：
一、关于我市端州区黄岗、睦岗两镇经济联社和经济合作社出租物业房产税征免界限问题
根据《广东省房产税施行细则》（粤府[1986]168号）“第二条 房产税在下列地区征收：一、城市按市行政区域（含郊区）的区域范围；……”的有关规定，端州区黄岗、睦岗两镇在我市1988年“撤地建市”后，已属于市行政区域（含郊区）的区域范围，不再属于建制镇的范畴。因此，端州区黄岗、睦岗两镇经济联社和经济合作社房屋租赁所取得的租金收入，应按我国相关的税收法律、法规缴纳房产税。
此外，《意见》第一点所提到的“建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。不包括所辖的行政村”的规定，我省已作出了修改。广东省人民政府《关于建制镇房产税和土地使用税征税范围的批复》（粤府函[1999]212号）规定：“在建制镇的行政区域内，任何单位和个人从事工业、商业、服务业（包括房屋租赁）的房产和使用的土地，都必须依法缴纳房产税和土地使用税”。
二、关于我市端州区黄岗、睦岗两镇经济联社和经济合作社房屋租赁房产税的减免税问题
根据国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）、广东省人民政府《广东省房产税施行细则》（粤府[1986]168号）和广东省地方税务局《关于调整房产税有关减免税政策后有关问题的通知》（粤地税发[2004]332号）等有关规定，端州区黄岗、睦岗两镇经济联社和经济合作社缴纳房产税确有困难的，可层报肇庆市地方税务局，经肇庆市地方税务局批准，可酌情给予定期减税或免税的照顾。根据上述规定，我局于去年底和今年初先后批准减免端州区黄岗镇东风经济合作社等13户黄岗镇的经济联社和合作社房屋租赁的房产税共1,782,047.43元。
三、关于其他问题
《意见》混淆了农业税和其他税收的概念。农业税是以农业收入为征税对象，向从事农业生产并取得农业收入的单位和个人征收的一种收益税。农业税的征收机关是财政部门，我省已于2005年1月1日起停征了农业税。而物业租赁的房产税是根据我国现行的税收法律、法规进行征收管理的，它不属于农业税的范畴。
一直以来，我局都能不折不扣地贯彻执行国家和上级机关的各项税收优惠政策，充分发挥了税收的杠杆作用，为我市社会的稳定和经济的发展作出了积极的贡献。
此复。
肇庆市地方税务局
二00七年五月三十日
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