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怀集恒福新里程是否已达到交楼条件,是否按照合同约定交付?

标题: 怀集恒福新里程是否已达到交楼条件,是否按照合同约定交付?
答复部门: 怀集县 发布时间: 2020-05-07
答复:

  你好,关于您的问题,答复如下:

  关于问题①②,县住建局派员到恒福新里程项目开发公司对诉求人反映的问题(涉及我局职责部分)进行调查。调查了解,该项目凡已交付使用的楼栋均具备已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。

  该项目的房屋阳台栏杆采用的是镀锌钢面焗漆栏杆,与不锈钢焗漆杆相比刚度更大、耐腐蚀性更强、油漆更不容易脱落,且两者造价相当。

  关于问题③,根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定:增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。据此,对于房地产开发企业销售房地产开发项目的应税行为,其纳税义务发生时间为转让不动产这一应税行为发生,即办理产权转移或不动产交付,并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。因此,房地产开发企业收到预收款时,只需要按3%预征率预缴税款,待纳税义务发生后,计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管税务机关申报纳税。

  根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第十条规定:一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。据此,房地产开发企业纳税义务发生前实际收到的、与具体房产成交直接相关的款项为预收款,需要按3%预缴税款,预收款包括首付款、按揭贷款、分期付款、尾款、全款、一次性付款等。

  根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)第九条第(十一)项规定:增加6“未发生销售行为的不征税项目”,用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码,发票税率栏应填写“不征税”,不得开具增值税专用发票。据此,房地产开发企业收取预收款时,可使用上述602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开具增值税普通发票,发票税率栏应填写“不征税”,不得开具增值税专用发票,该发票仅作房地产企业的预收款凭证。

  综合上述规定,怀集恒福华怡实业发展有限公司在收到预收款时,向购房者开具增值税普通发票,使用“未发生销售行为的不征税项目”编码,发票税率栏填写“不征税”,按照预征率预缴税款,待正式交易完成时,开具全额增值税发票,按照适用税率或征收率申报缴纳税款,是符合规定的。另据来文中怀集恒福新里程项目业主提供的发票复印件显示怀集恒福华怡实业发展有限公司开具的不征税发票的税率栏的填写内容为“0%”,按规定不征税发票税率栏应填写“不征税”,因此,怀集恒福华怡实业发展有限公司开具的不征税发票税率栏填写为“0%”是不规范的。今后,县税务局继续深入开展纳税宣传辅导,进一步加强增值税发票管理。